Cách kiểm tra tình trạng pháp lý căn nhà trước khi mua?
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp... khi có các điều kiện sau đây: có giấy chứng nhận quyền sử dungj đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu nhà đất có tranh chấp thì về nguyên tắc là không thể chuyển nhượng. Trước khi giao dịch, người mua cần kiểm tra một số thông tin sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Người mua có quyền yêu cầu người bán cho xem bản chính Giấy chứng nhận. Nếu người bán không xuất trình được thì có thể diện tích nhà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận, hoặc đang cầm cố, thế chấp ở ngân hàng, hoặc nội bộ thành viên trong gia đình có tranh chấp, không đồng ý cho chuyển nhượng.
Trường hợp người mua được xem Giấy chứng nhận nhưng nghi ngờ về giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận đó, bạn có thể đề nghị với bên bán cùng đến cơ quan tài nguyên môi trường để kiểm tra, xác nhận.
Nếu bên bán từ chối thực hiện rất có khả năng Giấy chứng nhận đó có vấn đề về mặt pháp lý.
2. Kiểm tra quy hoạch
Để kiểm tra quy hoạch, bên mua có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được cung cấp thông tin chính thống. Người yêu cầu phải trả phí cung cấp thông tin.
Người mua cũng có thể tìm hiểu qua cán bộ địa chính xã, phường hoặc những người sinh sống liền kề thửa đất để hỏi thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, những thông tin này chỉ có tính tham khảo, không có tính ràng buộc đối với người cung cấp.
3. Kiểm tra có tranh chấp với các hộ liền kề hoặc các chủ thể khác
Bên mua có thể liên hệ với cán bộ địa chính, tư pháp xã, phường nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được biết.
4. Kiểm tra bên bán có nhận đặt cọc hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Bên mua có thể đến cơ quan công chứng (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng) trên địa bàn để nhờ tra cứu thông tin thửa đất đã có giao dịch đặt cọc hay ủy quyền hay không.
Lưu ý nếu việc ủy quyền hoặc đặt cọc trước đó không được công chứng thì sẽ không có thông tin trên hệ thống.
5. Kiểm tra hiện trạng
Bên mua cần so sánh hiện trạng, diện tích căn nhà, thửa đất trên thực địa có phù hợp với Sơ đồ thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận hay không. Nếu sai số không đáng kể thì có thể chấp nhận được. Trường hợp có sự khác biệt lớn thì bên mua yêu cầu bên bán giải trình lý do, nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt đó. Tùy từng trường hợp cụ thể mà việc mua bán có thể tiếp tục thực hiện hoặc dừng lại.
Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng mà các bên thực hiện tại cơ quan công chứng sẽ ghi theo đúng Giấy chứng nhận chứ không ghi theo hiện trạng, thực tế sử dụng.
Phạm Thị Nguyệt Tú
Để kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà trước khi mua, bạn cần thực hiện các bước sau đây để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp, không có tranh chấp, không bị hạn chế hoặc rủi ro pháp lý khác:
Kiểm tra giấy tờ pháp lý của căn nhà:
Yêu cầu chủ sở hữu cung cấp các giấy tờ hợp lệ như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
Kiểm tra xem giấy tờ có còn hiệu lực, hợp lệ, không bị làm giả hoặc sửa đổi.
Xác minh thông tin trên giấy tờ:
So sánh thông tin trên giấy tờ với thực tế như diện tích, địa chỉ, số thửa đất, số tờ bản đồ.
Kiểm tra xem giấy tờ có đúng tên chủ sở hữu, không bị thế chấp, tranh chấp hoặc bị kê biên để đảm bảo quyền chuyển nhượng hợp pháp.
Tra cứu tại cơ quan đăng ký đất đai, văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/quận:
Yêu cầu tra cứu hồ sơ địa chính để xác nhận quyền sở hữu, các hạn chế, nghĩa vụ tài chính liên quan đến căn nhà (nợ thuế, thế chấp, cầm cố).
Kiểm tra xem có tranh chấp hoặc các vấn đề pháp lý khác liên quan đến thửa đất hoặc căn nhà.
- Kiểm tra quy hoạch và các dự án liên quan:
- Tra cứu quy hoạch tại UBND cấp huyện/quận để đảm bảo căn nhà không nằm trong khu vực bị hạn chế xây dựng hoặc quy hoạch mở đường, dự án lớn.
- Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý:
Nhờ luật sư kiểm tra hồ sơ, xác minh tính hợp pháp của các giấy tờ, tránh rủi ro pháp lý trong quá trình mua bán.
- Kiểm tra các giấy tờ liên quan khác:
Hợp đồng mua bán, giấy tờ chuyển nhượng, giấy tờ liên quan đến các quyền hạn, nghĩa vụ của các bên.
- Thực hiện thủ tục đăng ký sang tên:
Sau khi mua bán, thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp.
Lưu ý, việc kiểm tra pháp lý căn nhà rất quan trọng để tránh rủi ro về tranh chấp, giả mạo giấy tờ hoặc các vấn đề pháp lý khác có thể phát sinh sau này.
Căn cứ pháp lý:
Lưu ý: Thông tin này chỉ mang tính chất tham khảo, bạn nên liên hệ với cơ quan có thẩm quyền hoặc luật sư để được tư vấn cụ thể và chính xác hơn trong quá trình mua bán nhà đất.