Đất chưa rõ quy hoạch, có được cải tạo công trình?
Nay ao cá của tôi đã được hơn 20 năm, có hiện tượng xuống cấp, sạt lở, không đảm bảo môi trường và không hiệu quả kinh tế. Tôi muốn cải tạo khơi vét lại, làm đường bê tông quanh cho xe hàng chạy vào (đường vẫn thuộc khu đất của tôi), làm kè chống sạt lở. Mục đích vẫn là để nuôi cá và như hiện nay.
Tôi muốn làm đơn xin giấy phép thi công xây dựng cải tạo sửa chữa cho đúng quy định pháp luật. Vì đất thuộc diện quy hoạch chưa công bố, nên xin cho tôi được hỏi:
- Đất nông nghiệp trong diện quy hoạch chưa công bố có được cải tạo nhưng vẫn theo đúng mục đích sử dụng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
- Nếu được, tôi cần làm thủ tục gì để xin phép theo đúng luật pháp? Cơ quan nào phụ trách giải quyết và thời hạn giải quyết?
Luật sư tư vấn
Theo thông tin bác cung cấp, trường hợp ban hành quyết định về quy hoạch sử dụng đất mà chưa công bố thì bác vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền sửa chữa cải tạo công trình trên đất.
Bởi, về việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất, khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này".
Như vậy, theo quy định trên, đất trong quy hoạch vẫn có thể sửa chữa cải tạo nhưng không được xây dựng công trình mới. Ngoài ra, việc sửa chữa cải tạo phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Cơ quan phụ trách giải quyết là UBND huyện.
Bác Hiệp do đó có thể làm đến UBND huyện để được hướng dẫn và hoàn tất các hồ sơ theo yêu cầu. Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm, UBND huyện phải thông báo bằng văn bản cho bác Hiệp biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định.
Mức lệ phí cấp giấy phép xây dựng do HĐND các tỉnh, thành quy định, bác Hiệp có thể tham khảo mức lệ phí cụ thể mình cần nộp tại quyết định của HĐND địa phương mình đang cư trú.
