Ngõ rộng bao nhiêu thì được cấp sổ đỏ?

Theo Luật Đất đai 2025 và các quy định hướng dẫn thi hành, không có quy định chung toàn quốc về “độ rộng ngõ tối thiểu” để được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, tại mỗi địa phương, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về điều kiện hạ tầng kỹ thuật — trong đó có lộ giới ngõ, ngách, đường giao thông khi cấp hoặc tách thửa. Thông thường, để được cấp sổ đỏ mới hoặc tách thửa đất ở đô thị, ngõ phải rộng ít nhất từ 2–3 mét, đảm bảo phương tiện cơ bản có thể tiếp cận. Trường hợp ngõ nhỏ dưới 2 mét, vẫn có thể được cấp sổ nếu đất có đủ giấy tờ hợp pháp, không tranh chấp, sử dụng ổn định lâu dài.

1. Hiểu rõ quy định về đường, ngõ khi cấp sổ đỏ

Luật Đất đai không trực tiếp quy định chiều rộng ngõ để được cấp sổ.

Việc xét điều kiện ngõ rộng bao nhiêu do từng địa phương quy định cụ thể tại quyết định tách thửa.

Ví dụ:

• Hà Nội: đất trong ngõ nhỏ vẫn được cấp sổ nếu đã sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004.
• TP.HCM: tối thiểu ngõ 2 mét nếu tách thửa đất ở.
• Đà Nẵng: ngõ tối thiểu 2,5 mét với đất trong đô thị mới.

2. Phân biệt hai trường hợp khác nhau

Trường hợp 1: Xin cấp sổ đỏ lần đầu (đất đã có nhà, sử dụng lâu dài)

Nếu đất có nguồn gốc rõ ràng, có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, dù ngõ hẹp vẫn được xem xét cấp sổ.

Tuy nhiên, cơ quan cấp sổ sẽ kiểm tra hiện trạng, quy hoạch, và xác nhận đường đi không tranh chấp.

Trường hợp 2: Tách thửa hoặc chuyển nhượng mới

Phải tuân theo quy định về chiều rộng ngõ tối thiểu theo quyết định UBND tỉnh.

Nếu ngõ nhỏ hơn mức quy định, không được tách sổ, chỉ có thể đồng sở hữu.

3. Điều kiện cụ thể để được cấp sổ đỏ trong ngõ nhỏ

Có giấy tờ hợp lệ: hợp đồng mua bán, giấy tờ giao đất, biên lai thuế đất.

Đất không có tranh chấp, không bị kê biên.

Ngõ là lối đi hợp pháp, có thể là đất chung, ngõ tập thể, hoặc quyền đi qua đất người khác (được công nhận bằng văn bản).

Phù hợp quy hoạch đất ở, không thuộc diện giải tỏa.

4. Trường hợp ngõ nhỏ hơn quy định vẫn được xem xét cấp sổ

Nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp, có giấy tờ chứng minh sử dụng trước thời điểm quy định của địa phương, cơ quan có thẩm quyền vẫn cấp sổ.

Tuy nhiên, không được phép tách thửa hoặc xây mới nhà cao tầng nếu ngõ quá hẹp, không đảm bảo an toàn phòng cháy.

5. Thủ tục xin cấp sổ đỏ đối với đất trong ngõ nhỏ

Chuẩn bị hồ sơ:

• Đơn đăng ký cấp sổ đỏ.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
• Biên bản xác nhận lối đi chung (nếu có).
• CMND/CCCD, sổ hộ khẩu.
• Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện.
• Thời gian giải quyết: 15–30 ngày làm việc.

Tóm lại, ngõ rộng bao nhiêu thì được cấp sổ đỏ phụ thuộc vào quy định của từng tỉnh, nhưng phổ biến là từ 2–3 mét nếu tách thửa mới. Trường hợp nhà trong ngõ nhỏ, ngách hẹp vẫn có thể được cấp sổ nếu đất có nguồn gốc rõ ràng, sử dụng ổn định và không tranh chấp. Người dân nên kiểm tra quy hoạch địa phương trước khi làm thủ tục, tránh trường hợp bị từ chối cấp sổ do ngõ không đạt chuẩn hạ tầng.