Trả nhà thuê trước hợp đồng, chủ nhà có trả lại cọc không?

Trong trường hợp này, trước hết cần khẳng định rằng việc chủ nhà từ chối hoàn trả tiền đặt cọc không phải là hành vi vi phạm pháp luật. Bởi lẽ giữa hai bên đã có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng về việc "trả nhà trước hạn sẽ mất cọc" - phù hợp với quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Khi Hợp đồng đã được ký kết trên cơ sở tự nguyện, không trái quy định pháp luật thì điều khoản này có đầy đủ giá trị ràng buộc và là căn cứ để xác minh trách nhiệm khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.

Mặc dù bạn đã chủ động báo trước 2 tháng và hỗ trợ tìm người thuê mới, những hành động này chỉ mang tính thiện chí giữa bạn và chủ nhà, chứ không làm thay đổi bản chất pháp lý rằng bạn đã vi phạm hợp đồng do trả nhà trước thời hạn cam kết 6 tháng. Việc chủ động báo trước không làm triệt tiêu hành vi vi phạm nghĩa vụ về thời hạn thuê và việc bạn tìm được người thuê mới cũng không tự động phát sinh quyền được hoàn cọc, bởi hợp đồng giữa bạn và chủ nhà không có quy định ngoại lệ theo hướng "có người thuê thay thế thì được hoàn cọc".

Ngoài ra, một yếu tố cũng cần được làm rõ là việc chủ nhà có chấp nhận người thuê mới hay chưa, chủ nhà hoàn toàn có quyền từ chối cho thuê nếu nhận thấy người muốn thuê nhà không phù hợp. Vì vậy, việc bạn chuyển giao quyền thuê nhà cho người khác chỉ mang tính chất hỗ trợ chủ nhà và cần được chủ nhà đồng ý.

Trong trường hợp này, nếu mong muốn nhận lại tiền đặt cọc, bạn có thể cân nhắc một số giải pháp, phương án tối ưu như sau:

Phương án rõ ràng nhất là tiếp tục thực hiện hợp đồng 6 tháng (phần thời hạn còn lại của hợp đồng). Bạn có thể thực hiện cách này nếu xét việc tiếp tục thuê nhà giúp bạn chủ động, thoải mái hơn trong quá trình chuyển nhà. Ngược lại, nếu bạn buộc phải chuyển đi ngay, giải pháp khả thi nhất là tích cực thương lượng với chủ nhà, bày tỏ thiện chí rằng bạn đã tuân thủ việc thông báo trước 2 tháng và chủ động tìm người thuê mới chấp nhận tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Nếu chủ nhà đồng ý chấp nhận người thuê mới mà bạn giới thiệu, bạn có thể thỏa thuận để nhận lại tiền cọc từ chính người thuê mới và sau này chủ nhà sẽ hoàn cọc cho họ theo đúng hợp đồng.

Nếu việc chuyển giao tiền cọc cho người thuê mới chưa khả thi, bạn cũng có thể đề xuất phương án dung hòa hơn như yêu cầu chủ nhà hoàn trả 50% hoặc 70% tiền cọc, tùy theo mức độ thiện chí của các bên. Đây là hướng giải quyết linh hoạt, vừa giảm thiểu thiệt hại cho bạn, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của chủ nhà.

Về bản chất, vấn đề nằm ở chỗ nghĩa vụ hợp đồng đã được xác lập rõ ràng, và việc trả nhà trước thời hạn làm phát sinh hậu quả "mất cọc" mà hai bên đã thống nhất từ trước. Thiện chí của bạn tuy được ghi nhận nhưng không thay đổi nghĩa vụ pháp lý. Do đó, hướng đi phù hợp nhất vẫn là tiếp tục thương lượng, hoặc cân nhắc việc duy trì hợp đồng đến khi hết hạn để bảo đảm quyền nhận lại tiền cọc theo đúng cam kết ban đầu.