Đất thuộc diện quy hoạch có được cấp sổ đỏ?

“Đất thuộc diện quy hoạch có được cấp sổ đỏ?”, câu trả lời là: có thể được cấp, nhưng phụ thuộc vào mức độ và giai đoạn quy hoạch. Cần phân biệt giữa “có quy hoạch” và “đã có kế hoạch thực hiện/thu hồi”. Luật Đất đai 2024 quy định các quyền của người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch và điều kiện thực hiện quyền, trong đó có các trường hợp bị hạn chế khi đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hoặc khi có quyết định/ thông báo thu hồi. Ngoài ra, thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận phải theo quy trình đăng ký đất đai hiện hành, gắn với Nghị định 101/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/8/2024. Vì vậy, muốn biết có cấp sổ được không, bạn phải kiểm tra: quy hoạch đã công bố đến đâu, có kế hoạch hằng năm hay thông báo thu hồi chưa, và thửa đất có đủ điều kiện pháp lý cơ bản không.

Để trả lời chính xác “Đất thuộc diện quy hoạch có được cấp sổ đỏ?”, anh Phúc làm theo các bước:

Bước 1: Xác định loại “quy hoạch” đang nói đến

Có nơi mới là định hướng quy hoạch, công bố phạm vi.

Có nơi đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm, tiến gần đến việc thu hồi/triển khai dự án. Mức “gần triển khai” thường kéo theo hạn chế quyền mạnh hơn.

Bước 2: Kiểm tra văn bản và thông tin chính thức tại địa phương

Xin thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hỏi rõ thửa đất có nằm trong diện thu hồi theo giai đoạn hay chưa.

Bước 3: Hiểu nguyên tắc quyền của người dân trong khu vực quy hoạch

Luật Đất đai 2024 có quy định về việc thực hiện quyền (như xây dựng, sửa chữa) trong khu vực quy hoạch theo các khoản liên quan, và đây là căn cứ quan trọng để đánh giá mức hạn chế thực tế. 

Nếu mới “có quy hoạch” nhưng chưa đến mức bị hạn chế theo kế hoạch/thu hồi cụ thể, nhiều trường hợp người sử dụng đất vẫn thực hiện quyền theo quy định (tùy nội dung cụ thể của quy hoạch và tình trạng hồ sơ).

Bước 4: Nếu đủ điều kiện pháp lý, vẫn làm hồ sơ cấp/sang tên theo quy trình

Hồ sơ và quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/8/2024). 

Nếu cơ quan tiếp nhận thấy thửa đất vướng quy hoạch ở mức không được cấp hoặc phải tạm dừng, họ sẽ trả lời bằng văn bản/phiếu hướng dẫn để bạn biết lý do.

Bước 5: Ứng xử an toàn khi mua đất “có quy hoạch”

Không chỉ nghe người bán. Luôn kiểm tra thông tin quy hoạch chính thức.

Thỏa thuận rõ trong hợp đồng về trách nhiệm nếu không sang tên/cấp sổ được (để giảm rủi ro).

Nếu đang cho thuê hay đầu tư dài hạn, cân nhắc mức ảnh hưởng của quy hoạch: mở đường, hành lang công trình, khu công cộng… vì dù có cấp sổ, quyền xây mới/sửa lớn có thể bị hạn chế theo giai đoạn.

“Đất thuộc diện quy hoạch có được cấp sổ đỏ?” là câu hỏi phải trả lời theo từng mức quy hoạch cụ thể. Không phải cứ nghe “dính quy hoạch” là chắc chắn không cấp sổ, nhưng cũng không nên chủ quan vì khi đã có kế hoạch thực hiện hoặc thu hồi, quyền của người sử dụng đất có thể bị hạn chế đáng kể. Cách chắc chắn nhất là kiểm tra thông tin quy hoạch/kế hoạch tại địa phương, rồi làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy trình hiện hành. Làm đúng bước sẽ giúp bạn biết rõ rủi ro trước khi quyết định mua hoặc đầu tư.