Đòi bồi thường thế nào khi nhà bị 'phá nát' trong lúc cho thuê?
Kỹ sư sau khi khảo sát nói phải sửa chữa tổng thể với thời gian dài, chi phí tốn kém. Bên thuê nhà chỉ đồng ý xây lại bức tường như cũ hoặc cùng lắm "mất 120 triệu đồng tiền đặt cọc".
"Toàn bộ tiền đặt cọc không thể đủ sửa lại nhà", chị Huệ nói và khẳng định hợp đồng cũng ghi rõ bên thuê không được tự ý thay đổi kết cấu nhà nhưng họ đã vi phạm.
Chị đang có ý định kiện ra tòa đòi bồi thường khi hai bên không đạt được thỏa thuận.
Luật sư Bùi Hải Yến, Công ty Luật Sen Vàng, cho rằng trường hợp trên, bên thuê nhà đã thực hiện không đúng hợp đồng khiến chị Huệ chịu tổn thất. Quan hệ giữ các bên được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng và tùy mức độ vi phạm sẽ bị xử lý bởi những chế tài khác nhau.
Về hành chính, Luật Xây dựng quy định nếu sửa chữa, cải tạo công trình mà làm "thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng" sẽ phải xin giấy phép. Như vậy, khách thuê nhà của chị Huệ đã "sửa chữa chui" vì tự ý phá tường, ảnh hưởng kết cấu nhưng chủ nhà không biết, không đi xin giấy phép.
Hành vi này có thể bị phạt 10-30 triệu đồng theo Điều 15, Nghị định 139/2017. Chính quyền ngoài việc xử phạt còn có thể buộc bên thuê "khắc phục hậu quả" bằng cách phục hồi nguyên trạng căn nhà.
Ngoài ra, chị Huệ có thể đề nghị chính quyền xử phạt bên thuê về hành vi Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác theo Nghị định 157/2013, mức phạt 2 đến 5 triệu đồng.
Về hình sự: Khi việc tự ý phá tường làm hư hỏng nhà đến mức không thể khắc phục, chị Huệ có thể đề nghị cơ quan điều tra xử lý bên thuê về tội tội Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản, theo điều 178 Bộ luật Hình sự.
Bên thuê nếu gây thiệt hại từ 50 triệu đồng trở lên có thể bị phạt từ 2 đến 20 năm tù, tùy mức độ. Theo luật sư Yến, "căn nhà thường có giá trị lớn" nên nếu gây hư hỏng nghiêm trọng, bên thuê sẽ đối diện hình phạt rất cao.
Chế tài dân sự sẽ được áp dụng nếu cơ quan nhà nước xác định đây đơn thuần là tranh chấp "bồi thường trong hợp đồng" thuê nhà giữa chị Huệ và đối tác. Khi đó, các bên sẽ thỏa thuận, dùng tiền đặt cọc xử lý hoặc kiện, nhờ tòa án giải quyết.
Khi kiện, chị Huệ sẽ phải cung cấp tài liệu chứng minh giá trị căn nhà tại thời điểm ký hợp đồng cho thuê; việc thay đổi kết cấu gây thiệt hại bao nhiêu? Lưu ý, chị phải giữ nguyên hiện trạng, tạm ngừng sửa chữa để tòa án có thể xác minh dễ dàng. Trường hợp cần sửa ngay, chị phải lập vi bằng làm chứng cứ thể hiện căn nhà bị thay đổi kết cấu, gây hư hỏng.
Luật sư nói khi xảy ra kiện tụng, đã có chủ nhà chịu thiệt vì "viết điều khoản hợp đồng không chặt" hoặc yêu cầu khách thuê đặt cọc ít tiền.
Để tránh trường hợp tương tự, luật sư Yến khuyên hai bên thỏa thuận trước để hiểu việc kinh doanh có phù hợp với thiết kế của ngôi nhà hay không. Ví dụ, nhà vách kính chỉ nên làm văn phòng, không nên cho làm địa điểm bán, sửa chữa máy móc, thiết bị lớn...
Quá trình soạn thảo hợp đồng, các bên ghi rõ những quy định chung của Bộ luật dân sự, Luật Xây dựng... đồng thời bổ sung các thỏa thuận khác gồm điều khoản về bảo trì, sửa chữa; thay đổi kết cấu, công năng sử dụng.
Chủ nhà yêu cầu bên thuê muốn điều chỉnh kiến trúc cần sự đồng ý của mình; vi phạm sẽ phải bồi thường toàn bộ chi phí sửa chữa và bị chấm dứt hợp đồng thuê.
Vấn đề tiền đặc cọc cũng nên được tính toán sao cho vừa khả năng của người thuê nhưng cũng đảm bảo họ không thể "tự ý đục phá" bởi căn nhà là tài sản lớn, cần nhiều công sức, thời gian để xây dựng.
Bên cho thuê nên theo dõi hiện trạng căn nhà định kỳ, tránh trường hợp ký hợp đồng xong rồi "bỏ bẵng", gần hết hạn cho thuê mới ra kiểm tra. Việc này giúp phát hiện sớm những thay đổi trong kết cấu căn nhà để khắc phục kịp thời.
