Việc chọn mua căn hộ phân khúc bình dân là quan tâm của đại đa số người mua hiện nay. Nhu cầu nhiều trong khi nguồn cung khan hiếm khiến giá căn hộ nhiều khả năng tiếp tục tăng trong thời gian tới, đặc biệt tại phân khúc căn hộ bình dân của tầng lớp trung lưu tại các thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội, Bình Dương.
Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà công bố bởi hầu hết các ngân hàng thương mại hiện nay (tính đến tháng 8/2021) đều thấp hơn tối thiểu từ 1% đến 2% so với cuối năm 2020 và cũng là mức lãi suất thấp kỷ lục từ trước đến nay.
Trong bối cảnh lãi suất và điều kiện thị trường căn hộ hiện nay, ông Trịnh Bằng Vũ, Trưởng khối cho vay Khách hàng cá nhân Ngân hàng Shinhan Việt Nam đánh giá đây là thời điểm người mua nhà có thể "xuống tiền" nếu có ý định mua chung cư.
Tuy nhiên, quyết định vay mua chung cư theo ông Trịnh Bằng Vũ, cần được đưa ra dựa trên những nguyên tắc sau.
Chỉ vay trong khả năng trả nợ
Thị trường truyền miệng một số công thức khi vay mua nhà, ví dụ như không nên chi quá 30% thu nhập cho khoản vay, hoặc ước tính giá trị căn nhà nên mua dựa trên mức thu nhập và tiền mặt có sẵn.
Tuy nhiên, theo Vũ, do hoàn cảnh và điều kiện mỗi gia đình mỗi khác, không nên áp dụng công thức này một cách rập khuôn vì với mỗi một biến số như thu nhập, số lượng thành viên trong gia đình, thói quen chi tiêu... thì việc áp dụng những công thức này vào thực tế có thể không chính xác.
Không nên đưa ra một công thức tài chính tối ưu cho người vay, theo ông Vũ.
Lời khuyên của ông là vay trong khả năng trả nợ. Việc "vay trong khả năng trả nợ" được lượng hoá là lượng tiền mặt có sẵn phải tương đương tối thiểu 30% giá trị căn nhà, đã bao gồm chi phí sửa sang, mua sắm thiết bị.
Giá trị nhà tối đa nên mua (giá mua + sữa chữa + trang bị...) = Vốn tự có (~ 30%) + Khoản vay (~70%)
Lập chi tiết dòng tiền trong ít nhất từ 12 đến 36 tháng
Để hình dung chính xác nhất, người vay mua nhà cần lập và chia dòng tiền theo tháng, trong thời gian ít nhất từ 12 tháng đến 36 tháng tới. Việc lập dòng tiền hàng tháng giúp người vay xác định được kế hoạch trả nợ khả thi và ngân sách chi tiêu trong từng giai đoạn.
Theo ông Vũ, việc tính dòng tiền nên được lập lại sau mỗi chu kỳ 6-12 tháng, khi có sự thay đổi thu nhập, số tiền trả nợ...
Giả định với thu nhập của hai vợ chồng trẻ ở TP HCM hay Hà Nội (có thêm một em bé) là 40 triệu đồng một tháng và có sẵn khoản tiết kiệm khoảng 700 triệu đồng, giá trị tối đa căn nhà mà hai vợ chồng nên mua là 2,3 tỷ đồng.
Theo phương án vay tối đa để mua căn nhà 2,3 tỷ đồng, hai vợ chồng có khoản vay 1,6 tỷ đồng, lãi suất giả định 10% một năm (tuỳ thuộc từng ngân hàng và từng thời điểm) và thời gian vay tối đa là 25 năm.
Số tiền gốc mỗi tháng là 5,3 triệu đồng mỗi tháng, trả lãi 13,33 triệu. Tổng phải trả tháng đầu là 18,63 triệu. Số tiền phải trả hàng tháng sẽ giảm dần theo dư nợ thực tế được trả dần.
Theo phương án này, trong tháng đầu tiên, cặp vợ chồng sẽ phải trích gần 50% thu nhập để trả nợ, còn lại là cân đối để chi tiêu và tiết kiệm.
Khi tính toán dòng tiền này khách hàng cần lưu ý công thức: Dòng thu nhập – Dòng chi tiêu - Khoản dự phòng – Dòng trả nợ > 0.
Dòng tiền thu nhập có thể gồm cả các khoản thưởng định kỳ và cần tính tới cả khả năng tăng hoặc giảm thu nhập trong tương lai.
Khi lập dòng tiền hay kế hoạch tài chính, lưu ý là của ông Vũ nên có một khoản dự phòng, không nên tính sát quá kế hoạch. Sẽ có một vài tình huống khó lường khiến kế hoạch khó tuân thủ 100%.
Xác định 2-3 năm đầu là giai đoạn khó khăn nhất
Thông thường khi lên kế hoạch trả nợ cho khách hàng, ngân hàng thường để kế hoạch trả nợ dài từ 20 đến 30 năm. Việc thiết kế thời gian trả nợ dài nhằm giúp số tiền trả nợ hàng tháng ít hơn, giảm áp lực tài chính cho gia đình trong thời gian đầu tiên.
Ông Vũ đánh giá, giai đoạn 2-3 năm đầu, đặc biệt là những tháng đầu tiên là giai đoạn khó khăn nhất với người vay. Tuy nhiên, việc trả nợ sau đó trở nên nhẹ nhàng hơn vì số tiền trả nợ hàng tháng ít đi, thu nhập của người vay cũng được cải thiện nhờ tăng lương, kinh tế phát triển...
Tuy kế hoạch vay dài hạn lên tới 30 năm, nhưng ông Vũ cho biết trên thực tế hầu hết khách hàng của Shinhan đều trả hết nợ trong 7-8 năm. Các nhà băng cũng không tính phí phạt trả trước nếu khách hàng trả hết khoản vay sau 5 năm đầu, thậm chí một số ngân hàng không phạt sau năm thứ ba.
Cân nhắc kỹ việc mua kèm bảo hiểm nhân thọ
Hiện nay, bảo hiểm nhân thọ là một trong các sản phẩm bán chéo phổ biến của hầu hết ngân hàng. Người mua sẽ được ưu đãi lãi suất vay nếu mua kèm bảo hiểm nhân thọ cùng với một số quyền lợi đặc thù của sản phẩm.
Theo ông Vũ, không hẳn nhân viên ngân hàng "ép" khách hàng mua bảo hiểm mà là tư vấn, tức cung cấp thêm thông tin về sản phẩm bán chéo. Đây là việc hết sức bình thường trong thương mại khi các nhà bán hàng thường bán kèm cùng lúc nhiều sản phẩm khác nhau với các ưu đãi về giá hay các tiện ích khác khi khách hàng mua gộp.
Để quyết định có mua kèm bảo hiểm nhân thọ hay không, khách hàng nên lập dòng tiền phải trả mỗi tháng trong ít nhất 12-36 tháng cho hai phương án, so sánh sự khác nhau về số tiền phải trả và thời điểm trả giữa hai phương án.
Tuy nhiên, việc so sánh cũng chỉ mang tính chất tương đối do không xét đến các tiện ích đi kèm của bảo hiểm nhân thọ hay sự biến động tăng hoặc giảm của lãi suất thị trường trong kỳ lãi suất chuyển sang thả nổi...) Từ đó, khách hàng có thể lựa chọn và quyền quyết định phương án nào là của khách hàng.
Quỳnh Trang(vnexpress)
